Een koopwoning is voor veel stellen het grootste gemeenschappelijke bezit. Dat maakt het ook een van de meest bepalende onderdelen van een scheiding. Wie blijft er wonen? Wat gebeurt er met de hypotheek? En is overname eigenlijk wel haalbaar? De antwoorden hangen af van drie factoren: het inkomen van de partner die de woning wil overnemen, de openstaande hypotheek en de actuele waarde van de woning.
Bij MH Scheiden is ons doel om jullie stap voor stap naar een volledige afwikkeling te begeleiden.
Bij een scheiding met een koopwoning zijn er drie hoofdrichtingen. De meest voor de hand liggende is samen de woning verkopen en de opbrengst of schuld verdelen. Dat is helder en definitief, maar het betekent wel dat jullie beiden naar een andere woning moeten.
De tweede optie is dat één partner de ander uitkoopt. Degene die blijft, neemt de hypotheek over op eigen naam en betaalt de ander uit voor zijn of haar aandeel in de woning. Of dit haalbaar is, hangt af van of de bank akkoord gaat met de overname op één inkomen.
De derde optie, de woning tijdelijk samen aanhouden, wordt soms gekozen als de woningmarkt of financiële situatie het niet mogelijk maakt om direct te handelen. Dit vraagt wel om duidelijke afspraken over wie er woont en wie wat betaalt.
Als één partner de woning wil overnemen, moet de bank opnieuw beoordelen of de hypotheek op dat ene inkomen gedragen kan worden. Dat is niet altijd vanzelfsprekend, zeker niet als de woning in waarde is gestegen en de hypotheeksom hoog is.
Toch betekent een eerste negatief signaal van de bank niet direct dat overname onmogelijk is. Er zijn factoren die invloed hebben op de leenruimte, zoals de hoogte van het rentecontract. Bij MH Scheiden kennen we de mogelijkheden rondom hypotheken goed, zodat we met jullie kunnen meedenken over wat er in jullie situatie wél haalbaar is.
Een onderdeel waar veel mensen niet direct aan denken, is het lopende rentecontract op de hypotheek. Als jullie een lage, vaste rente hebben afgesproken, kan die rente in veel gevallen worden meegenomen door de partner die de woning overneemt. Veel banken bieden die optie aan en het kan de overname financieel haalbaarder maken.
Maar er zit ook een keerzijde aan voor de vertrekkende partner. Een laag rentecontract betekent namelijk meer leenruimte bij een toekomstige hypotheek. Door het contract volledig achter te laten bij de ander, geef je dat potentiële voordeel op.
Het is dan ook goed om dit bewust te bespreken en niet als vanzelfsprekend te behandelen. In de mediationgesprekken nemen we dit soort details mee, zodat jullie een weloverwogen keuze kunnen maken.
Soms is er een periode waarin de woning formeel al op naam van één partner staat, maar de ander er nog woont. Dat kan spelen in de tijd tussen het tekenen van de overdracht en het vinden van woonruimte elders.
De gebruikelijke afspraak is: de eigenaar betaalt de hypotheek. De verbruikskosten, zoals gas, water, licht, internet, de woonhuisverzekering en de gemeentelijke belastingen, worden samen gedeeld. De inwonende partner draagt een klein bedrag bij voor kost en inwoning, of soms helemaal niets. Er is geen vaste regel; wat redelijk en werkbaar is voor jullie situatie, leggen jullie samen vast in het convenant.
Als één partner de ander uitkoopt, komt er een bedrag vrij. Dat is op zich positief, maar het heeft wel gevolgen voor toeslagen. Vermogen telt namelijk mee in de berekening voor huurtoeslag en andere toeslagen.
Voor huurtoeslag geldt een vermogensgrens van ongeveer 36.000 euro. Voor overige toeslagen, zoals zorgtoeslag, ligt die grens rond de 136.000 euro. Wie na uitkoop boven deze grenzen uitkomt, verliest tijdelijk recht op bepaalde toeslagen. Dit is iets om bij de verdeling rekening mee te houden, zodat jullie niet achteraf voor verrassingen komen te staan.
De keuzes rondom een koopwoning zijn zelden zwart-wit. Wat haalbaar is, wat eerlijk is en wat op langere termijn voor beiden werkbaar is, vraagt om goed nadenken en goede begeleiding. Melissa denkt met jullie mee, kent de opties rondom hypotheken en rentecontracten en zorgt dat alles helder op papier komt.
Wil je in gesprek over jullie situatie? Plan dan een eerste kennismaking in.